房子过剩 房价为何不跌?这次不一样 楼市的根儿变了!

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文/时晨晨

楼市又火爆了起来!
今年五一,售楼处又被挤爆了,中介带看次数较去年涨了一倍,全国12城新房成交套数大幅飙升77%!
楼市很疯狂,分裂也很明显,一线和准一线城市火爆,其他城市冰冷;大开发商火热,中小开发商冰冷;住宅市场火热,商业市场冰冷。
最关键的是,楼市的根基正在悄悄巨变!
上海、深圳,以及炒房鼻祖香港已经出手。
接下来,楼市信仰会打破吗?只涨不跌的神话会破灭吗?

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上海、深圳、香港出手 直击楼市核心!
房地产,有三个层级。

第一个层级是,土地市场。这是房地产市场的根基,没有土地市场,就没有房地产市场。
第二个层级是,一手房市场。房子建的不够,存量住房不多,就没有二手房和租房市场。
第三个层级是,二手房和租房市场,最广泛民众、最容易接触的市场。

整个房地产市场,各个链条息息相关,上一个层级决定下一个层级,都有各自的发展规律。
比如,当下我们以新房市场为主,但是根据发达国家经验,我们房地产市场的未来一定是,二手房市场。
整个房地产市场,最上游的市场就是,土地市场,决定了后两个市场的发展。
当下,深圳、上海,甚至香港已经行动,土地市场正在悄悄巨变!


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5月8日,深圳市规划和自然资源局印发《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》的通知。
通知明确表示,要深化土地改革,加大住房供给。
深圳说道做到,在新闻通气会上,深圳直接表示:

2020年计划供应建设用地1200公顷,其中居住用地计划供应量将达到293.2公顷,较去年的150公顷增加了近一倍!

此外,公共住房和商品住房用地的供应量也将较去年大幅增长!
比深圳更彻底的是,上海。
据上海市网站5月9日消息,4月28日,上海发布《上海市关于印发<上海市土地交易市场管理办法>的通知》。
这一次土地交易市场最大的变化,就是将“集体经营性建设用地”的出让、出租纳入了上海土地入市交易范围内。


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此外土地交易还新增了两项交易,即“其他根据法律法规规定进行交易”和“合同约定进行交易”。
要知道,根据2019年我国新版《土地管理办法》,农村宅基地审批权已经下放到乡和镇,集体建设性用地入市,只需村民代表大会,或者村民会议三分之二以上的成员就行。
什么意思呢?
上海这个通知为后续的土拍市场提供了更多法律支持,接下来,上海势必会加快此类土地的出让和出租。
也就是说,今后上海的土地市场,乃至全国的土地市场,供给剩余将成为常态。
最让人震惊的是,香港。


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香港是“炒房”的老祖宗,向内地输送很多“经验”,比如炒楼花、土拍等等。现在,也在寻求改变。
5月8日,由港区全国人大代表郑耀棠成立的香港发展研究基金近日提出建议,参考澳门横琴模式,建议上面拨地给香港,兴建公屋、医院、学校等公共设施。
首阶段拨出30平方公里用地,容纳60万至70万人口,“解决香港土地及住房长期不足的问题,也能推动大湾区的发展”。
香港房地产的问题,不是土地不足,而是认为的制造土地不足,大片的山头都空着呢。
香港之所以提出这个建议,主要是因为想土地改革,扭转发展模式,但是本地阻力太大,只能开拓新的模式。
无论是深圳、上海,还是香港,房价绝对值都让普通人望尘莫及,最根本的原因还是,土地市场紧缺,住房供需失衡。
这次楼市调控,直击根本,直指土地市场!

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土地剩余大势所趋!楼市根基动摇?
楼市火爆,掩盖了一切,实际上,楼市调控,仍然如火如荼。
中原地产数据显示,2020年1至4月,我国各地合计房地产调控政策达238次,较2019年同期的164次,同比上涨45%。
其中,4月全国房地产调控政策继续多发,单月房地产调控次数多达67次。
两三年前,楼市调控手段以“三限”、抢人等为主,今年楼市调控新出现的一个特征是,土地市场调控明显增多。
其中最重要的是,4月9日公布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。
这是我们第一份,注意,是第一份,专门针对“要素市场”出台的最高规格文件。其中,文件特别强调了土地要素市场改革。
这是土地改革的顶层思想文件。
过去,我们更倾向把土地当做一种资源,因此可以理直气壮的,不断从土地中获取巨额财富,所以房地产市场大繁荣,房价一飞冲天。
这一次,终于拨云见月,确定土地是重要的生产要素,而且文件把土地排在第一顺位,由此可见其重要性。


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作为生产要素,土地价格不能偏离经济基本面畸高,否则层层传导,下游商品价格必定失控。
另外,作为生产要素,土地一定不能短缺,否则价格也会上涨。
所以,接下来,土地增加供给是大势所趋!
当下房地产市场,除了新房市场火爆,土地市场更加火爆:
4月份,全国300个城市共推出土地2611宗,环比增加44%,同比增加7%;
推出土地面积11018万平方米,环比增加39%,同比增加8%。

重点看一下住宅用地:

住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地) 954宗,环比增加76%,同比增加15%;
推出土地面积4808万平方米,环比增加90%,同比增加18%。

对比两个数据,有什么特征?
无论是环比还是同比,全国土地宗数和面积供应大幅增加。
尤其是,住宅类用地,无论是土地供应宗数,还是土地供应面积,都大幅超过平均值!
再具体看一下,根据中指院数据:

一线城市:土地供应量增加逾三成,出让金收入环比和同比增逾两倍,北上广深均有宅地入市。
二线城市:供求两端各指标环比均增,成交均价环比增加近半。
三四线城市:整体成交量增逾三成,均价及出让金同环比走高。

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这些数据有几个特征:

1、一二三线城市,土地推出面积都远大于成交面积,说明供给相对过剩;
2、由于疫情控制,市场需求增加,土地溢价率环比有所上升,但是较去年同期相比,溢价率还是下降的。
总体来看,一线城市土地成交溢价率最低,二线城市次之,三线城市最高。
3、从推出面积看,一线城市和二线城市大规模出让土地,但是三线城市土地出让较少。
土地过剩时代即将到来!
结果就是,住房供给增加,所以未来房价很难再像过去一样大幅上涨。

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房子过剩 为何房价不降?
供需才是市场的灵魂,所有的问题都可以大道至简,用供需关系来解释。
除了,中国的房地产市场。
4月24日,《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》公布,楼市最权威、最重要的数据公开。
调查显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。
住房自有率高达96%,全世界第一!
对比一下,美国住户总体的住房拥有率为63.7%,英国62%,中国香港49%,德国45%,分别比我们低32.3个百分点、34个百分点、47个百分点、51个百分点。
下户均拥有住房1.5套,也是全世界第一!
对比一下,美国1.15、日本1.16、德国1.02、英国1.03。成熟市场,套户比一般也就1.1左右就算正常。
我们套户比:1.5!完全超出所有人预期!


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数据虽然是刚公布,但是数据本身可不是一夜就变这么多的。
从总体上看,好几年前,我们就不缺房子了。好几年前,我们的住房就已经过剩了!
接下来一个关键问题:既然好几年前,住房就过剩了,那房价为何没跌?
在市场方面,可以两个角度理解。
第一,除了住宅功能外,房子承担了太多属性,比如户口、教育、投资等等。
我们的住宅承受太多了,定价逻辑不清晰。户口的价值多少?教育的价值多少?金融属性价值多少?
这些都太虚了,根本没法衡量嘛!
现在,你怎么判断一套住宅,自己是买亏了还是买赚了?只能看,同小区、楼层和户型,别的房子交易价格是多少。
在流动性极差的市场,这种方法根本不能代表市场价值,而是庞氏骗局或博傻。
第二,我们的房地产,限售之后,就没有流动性了。
没有流动性,还会造成什么情况?价格操纵。


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为了让一手房价格好卖,新楼盘的人甚至可以联合中介结构,短时间炒高二手房价格,让一二手房价格倒挂。
这样大家一看,新房买到就是赚到,肯定都去买新房了,销售计划顺利实现,这一片的房价也上去了。
市场之外,还有个因素,各地心照不宣,是有意促进新房销售。
为何这样说?
首先就是土地财政,大家都离不开这块儿肥肉。
再想一下,按照供需关系,要想价格不涨,做法有两个,一个是减少需求,一个是增大供给。
用到房地产调控上,限购,限贷,这些都是抑制需求的,可以理解。
让人无法理解的是,限售。


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限售本质上是,减少供给,其他条件不变的情况下,会提升价格。
所以,我们呼吁,放开二手房限售政策,增加楼市供给,抑制房价上涨。
但是,我们估计,这种政策很难出台。为啥?
新房销售,政府收入多少?
上海财大教授胡怡建测算过,土地成本占40%,营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种占13.75%,财政至少拿走一半的钱。
二手房销售,政府收入多少?2%-3%。
这就有意思了。
房住不炒要求,房价不能大幅上涨,这进一步要求,增加住房供给。
增加供给有两条路,一条是新房供给,一个是二手房供给,但是二手房没有油水,新房油水多,所以大力发展一手房市场。
因此,土地市场交易火爆,但是溢价率有限。
注意,看势看大势,土地剩余,房子剩余的大趋势已经起来了!
房住不炒,二手房市场活跃,流动性缓解也是大势所趋。
未来,房地产不再扭曲,房子过剩,房价一定下跌!
— END —

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作者:时晨晨  编辑:团团   图片:有画网
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