“北京没有好房子”

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这句话不是我说的。最早还是富力老板张力说的。

当时他还是广州的一个小地产商,靠旧改发家。2002年来北京,他带着富力击败了北京一帮地产大佬,拿下了中国历史上第一块地王——广渠门外东五厂地块。

这块地地价快3000块一平米,当时双井附近房子也就能卖6000块。包括潘石屹在内的很多地产商都替张力操碎了心,不过这个广东楞个子却胸有成竹。

其他人进京做生意都战战兢兢。他一来就掀桌子,说北京房子怎么盖得四四方方,都像个桶,窗户还做得那么小家子气。

有人说因为北京天气冷,要保温。但张力说国外很多地比北京还冷,但人家盖得贼漂亮。


为什么北京没有好房子。


没有对比,就没有伤害。

 

1


 
 

对于北京没好房子这件事,北京人宋丹丹也很有发言权。

十年前她就在微博上叫板潘石屹:长安街南边那么好的位置,你盖了那么一大片难看极了的廉价楼,把北京景色毁得够呛,你后悔吗今天?


潘总,我就是个演员没多少钱,我请你喝拉菲,求你别再盖楼了。


在大北京,喝拉菲的不算有钱人;但住长安街南边“廉价楼”里的,一定是有钱人。在过去,只有山西煤老板和唐山钢厂老板才买得起老潘的SOHO。

不同人眼中的好房子是不同的。但在房地产业,老板的素质和审美,直接决定着房子的内涵和气质。木心说过:


没有审美是绝症,知识也解救不了。


这件事,拿上月同时刷屏的恒大体育场和蓝城农居房对比着看下,也就明白了。

具体到老潘的房子好不好,住SOHO的人才有发言权的。建外SOHO闹物业纠纷时,连老潘也只能在博客上以受害者身份呼吁政府出面。从建外SOHO到朝外,每年都会发生漏水问题。老潘的朋友易小迪就揶揄说潘最大的能力:


把不好的房子卖出好价。


但公道说,老潘还算有底线的。北京比老潘房子盖得差的地产商,海了去了。本世纪初,北京楼市实在太火了,房子挖个坑就卖光了。北京地产商们都被惯坏了,别说琢磨产品,连户型图的钱都想省了。

南方过来的地产商给他们上了第一课。

因为喜欢口嗨,张力在京城混得不太开。他一气下拿出2000万修了个彩蛋,作为富力城售楼处。彩蛋由网壳结构穹顶式建筑,主体外观加入了前卫色彩元素,酷似彩色的国家大剧院。

这个彩蛋让北京开发商开了眼。他们回头看看自己的销售大厅,只有几把椅子,几张图纸,就来吆喝卖房,简单粗暴纯粹。

富力还引入了五星级酒店、高级会所、欧式园林、精装修和学校。客观地说,这些在南方并不稀奇的做法,竟然在北京引起了轰动。富力一战成名。

早些年的成功,就这样朴实无华。

 

 

2

 

后来,顺驰前老板孙宏斌刚来北京时,也说过那句话。

2003年在中城联盟会上放话要打败万科后,他回到北方,开了一个“蟒山会议”,之后搞扩张。年轻的顺驰出天津卫的第一站,就是北京。

要做全中国第一的老孙,也不把小小的北京市场放在眼里。有记者问顺驰怎么跟南派房企竞争。老孙说,北京市场太好了,这就决定了北京的开发商不进取。


北京还没有好房子,因此顺驰在北京没有对手。


话音没落多久,老孙就不得不将顺驰拱手让给路劲。很多年过去,还有顺驰业主因为质量问题去维权。

真正意义上的好房子出现,还是要从南派房企进京开始。

之前说过,中国房地产是这样一个过程:广东学香港,全国学广东。全国早期的一些开发理念,都是打南方来的地产商带来的。连宋卫平也是在广东呆了几年,才把精致完美的理念带回杭州,并做得更极致。之后才有中国地产业的绿城传奇。

北京也是如此。上世纪90年代,广州来的保利董事长有次在地中海游玩,看到资本主义社会的海边,都是中国没有的别墅。他一拍大腿,于是有了北京第一个别墅项目丽京花园。

两千美元一平米放现在也不便宜。但一开盘,60套房子4个小时卖光。业主都是在使馆和外企工作的歪果仁,除了刚凭《秋菊打官司》捧得威尼斯影后的巩俐。


这座城市,从来不缺购买力。只是缺能让人动心的房子。

真正颠覆北京地产商对于造房子这件事的诸多认知的,还是从黄文仔开始。

这个广州番禺人当时也说过同样的话:北京没有好房子。他在北京租过CBD的房子,说这是就建筑垃圾,不知道那么贵为什么还有人买。

这个广州番禺人硬生生在还是一片荒地的东四环朝青板块,造出了北京最高端的住宅星河湾。2005年周边四五千的楼价,星河湾卖出了一万五一平米。

星河湾值这个价。在别的地产商忙着圈钱圈地、做大规模上市时,黄文仔跑到世界各地去找树。他挥锤砸烂待验收的价值几十万的会所景观玻璃幕墙,在开盘前一天指令将沙盘模型、栏杆、走道全部砸掉重来。

这种故事,后来也发生在了宋卫平的绿城御园上。两个对产品有执念的地产商,在北京展开了较量。

成名后,后来记者又问黄文仔北京有没有好房子。他开始狡猾地顾左右而言他。这一点,老宋就比他直爽多了。他当时说,全天下能和绿城产品比的开发商:


只有一个半。

 

 

3

 

星河湾、绿城竞技之后,北京产品营造的另一个高峰,是2015年。这一年被称为顶豪元年。北京圈内口口相传了一个顺口溜:


万柳的墙、西宸的缸、霄8的顶儿、麓语的山、紫辰院的树、北平府的院子住着谁?


西宸的缸是龙湖耗资500万元打造的“海底世界”,6.15米挑空,270度采光井,这个几乎触及天花板的大鱼缸里分层分布着虎头鲨、银龙、财神等各种珍稀鱼类,全力制造震撼效果。

有位客户家里养了九条红龙,每条价格60-80万,直接要求项目方帮忙预定了一个鱼缸。这位客户后来才知道,冬天的时候因为太冷了,不好养护,西宸的缸就被撤走了。

尝到缸的好处之后,龙湖·景粼原著直接在售楼处里挂了一台飞机。

这又是一个产品大竞技的时期,北京出了几个好房子。不过很快因为楼市调控,豪宅元年也变成了豪宅末年。之后,就是“89平米”遍地的限竞房天下。

因为政策的倾斜,三年100多个限竞房项目、10万套限竞房的推出,让北京之前不可能买得起房的家庭,有机会上车了。

但这也是北京地产商们失去产品的三年。因为成本限制,好房子又从北京楼市消失了。也就去年6月的中海望京府,能让人心动一下。当时首期200多套房当晚售罄,成为年度神盘。很多没有抢到的购房者纷纷感慨:


没买到怎么办?


你给大家端来的是一盘什么菜,消费者再怎么外行,还是能看出门道的。说了这么多,好房子有它基本的标准。譬如,应该在城市核心区,容积率不可过高,设计不可流俗,开发商得有品牌,物业服务要好。

符合这些简单要求的,北京也寥寥无几。

光从地段来看,因为北京四环内严控新增建设用地的政策,过去三年,全市出让的210块地里,位于四环内的,只有8个。

这其中,背靠丽泽商务区的造甲村地块,是西南四环里唯一不限价地块。去年7月被中海拿下后,经过一年的打磨,终于以“甲叁號院”亮相。

大概是北京太久没有令人眼前一亮的房子了。一位去甲叁號院考察过的资深建筑师说:颜值担当呀,如果甲叁號院不算是好房子,那么北京真的没有好房子了。

业内的看法可能不无偏激。关键还是:客户怎么看?

 

 

4

 

在星河湾、绿城之前很长一段时期里,国内开发商都是以香港同行为师的。其中学得最好的是一家1979年就扎根香港的央企——中海。

如果把华南五虎比作《笑傲江湖》中的五岳剑派,中海相当于少林。他们承建了香港1/4的医院和15%的公屋;在西九龙、中环填海造地的面积,相当于香港面积的九分之一。


多给中海几百台挖掘机,它能给你再造一个香港。

中海的确造了一个中国房地产业的黄埔军校。更重要的是,他们给大陆带来了更市场化的理念。业内有句话:顺境看万科,逆境学中海。

十几年来,中国房地产行业起起伏伏。不管是星河湾、还是绿城或者富力,在北京,也很久没有拿出什么像样的房子了。

2016年,新浪搬到了著名的西北旺,去和网易腾讯百度做邻居了。他们的总部大楼是个符号“∞”的形状,新浪员工说,这大厦太美,俯拍像姨妈巾,所以这个楼被称为姨妈楼。

这个造型奇特的大厦,竟然是富力给新浪建的。

中海北京一直在进化。在去年拿出了颠覆行业的神盘望京府后,中海在今年又带来了属于自己的革命性产品——甲叁號院。

这是项目生来不凡。由于政策原因,市场上大部分商品房项目,都“混搭”上了保障房,甲叁號院是纯正的商品房项目。

优雅、大气,这是你第一眼看到甲叁號院的外在感受。有人总结说,始于颜值,敬于地段,合于设计,终于品质。某种意义上,甲叁號院为后限竞房时代的北京楼市提供参考:


什么样的房子是好房子。


颜值和品味并非一日之功。中海请来世界三大顶级设计师事务所之一的AECOM和香港顶级团队CCD,打造了6处极具特色的景观组团;每一块铝板都是团队精心甄选,并在施工之前反复深化排版,确保分毫不差;入户大堂甚至像是一处别致的苹果旗舰店。

中海望京府去年推出的139㎡神户型,曾惊艳全城。这一次,甲叁號院的主力户型,200平米的大平层最受期待。这堪称中海顶级产品的压轴之作:房子面宽15米,搭配4个大落地玻璃和270度大露台。


一眼望去,大半个北京城尽收眼底。

听人说,之所以叫甲叁號院,“甲”为造甲村这块地的文脉,“三”为西三环的地段和品格。

的确,环顾周边,现在能和甲叁號院同级竞争的对手,还没出现。

还是很希望这种产品能越来越多。希望今后外地地产商进京,不再敢从鼻孔里蹦出那句话。就像外地煎饼大师进京,在大望路看到兽爷摊的煎饼后,一定不敢说:


毫无疑问,我做的煎饼,是全天下最好吃的。


这是一个月薪3800的北京煎饼从业者最后的尊严。


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